채무자가 민사조정 확정 후 상속받은 부동산(아파트·농지·임야)을 자신의 어머니 앞으로 협의분할 상속 등기를 했습니다.

질문)

저는 2019.6. 확정된 서울중앙법원 ‘조정에 갈음하는 결정’에 따라 채무자로부터 2020.1.부터 매월 10일에 300만 원씩 총 1억 8천만 원을 변제받을 채권을 가지고 있습니다. 그러나 채무자에게 유익한 결정이 났음에도 불구하고, 단 1회도 변제하지 않아 기한의 이익을 상실함은 물론, 위 결정에 따른 연15%의 지연배상금 채권까지 발생한 상태입니다.

그런데 채무자는 2020.4. 자신의 아버지가 사망하며 남긴 주택연금(리버스 모기지론) 근저당이 설정된 광명시 아파트와 천안 남동구 북면 소재 임야 2필지 및 농지 1필지를 협의분할 상속을 받아 어머니의 단독 소유로 등기해 버리고 말았습니다. 어머니 외 3남매가 있어서 채무자의 상속지분은 2/9입니다.

어떻게 해야 강제집행 신청을 하여 채권액을 배당받을 수 있을까요?

(답변)

농지·임야 중 상속지분 상당액에 대한 처분금지 가처분 후, 사해행위 취소소송을 제기해야 합니다.

상속부동산 중 광명시 소재 아파트는 「한국주택금융공사법」에 의해 근저당권자인 위 공사의 동의를 얻지 않고 가압류·가처분 등 소유권 제한행위를 일체 할 수 없다는 금지사항 등기가 되어 있을 것인데, 공사의 동의를 기대하기 어렵기 때문에 법적 조치를 취하기는 힘들어 보입니다.

그러나 천안시 북면 소재 임야와 농지의 경우는 등기명의인(채무자의 어머니) 주소지(경기 광명시) 관할 수원지법 안산지원에 채무자의 법정 상속지분 2/9에 대하여 ‘사해행위 취소에 따른 소유권이전등기말소청구권’을 피보전권리로 하여 부동산처분금지가처분신청이 가능할 것입니다.

이를 위해서는 먼저 위 ‘조정에 갈음하는 결정’의 송달확정 증명과 집행문을 부여받아야 할 것이고, 가처분 신청에서는 사해행위 이전에 피보전권리가 성립했음과 사해행위로 채무자가 무자력 상태를 초래했음을 소명해야 합니다.

가처분 목적물의 가액 산정은, 법원에서 위 3필지 토지의 공시지가가 아니라 실거래가격을 기준으로 하며, 실거래가 관련 첨부는 기존의 ‘부동산 인근 소재지 공인중개사 2인의 시세 확인서’ 방식은 서울중앙지법 2017고정3729판결(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제49조제2호 위반, 대법원 2019.1.31.선고) 이후 실무에서 사용되지 않으므로, 국토건설부 ‘실거래가 공개시스템’에서 같은 리(里)의 거래자료(농지, 임야, 직거래, 공유지분 등)를 출력해 첨부해야 합니다.

가처분은 가압류와 같이 집행 후 3년 내에 본안소송을 제기하지 않으면 채무자의 신청으로 취소될 수 있으므로(「민사집행법」 제288조제1항제3호, 준용규정 제310조), 귀하께서는 사해행위의 수익자, 즉 채무자의 어머니를 피고로 하여 사해행위 취소의 본안소송을 속히 제기해야 합니다.

또한, 2/9 지분에 대한 수익자 명의 상속등기의 말소 청구소송의 경우는 귀하(원고)가 사해행위임을 안 날로부터 1년, 사해행위일로부터 5년 이내에 제기해야 합니다.

결론적으로 귀하께서는 위 소송의 승소 판결을 받아 피고 소유권 지분을 말소한 후, 채무자 명의로 대위상속등기를 하고, 채무자가 상속한 2/9 지분에 대해 강제경매신청을 하면, 귀하의 채권액 배당을 받을 수 있을 것입니다